Apartmanlarda Mantolama Kararı Nasıl Alınır? Karar Yetersayısı ve Hukuki Rehber

Apartmanınızın ısı yalıtımını yaptırarak yakıt giderlerini düşürmek ve binanın ömrünü uzatmak istiyor ancak komşularınızla ortak paydada buluşmakta zorlanıyor musunuz? Isı yalıtımı yaptırmak sadece estetik bir yenilik değil, aynı zamanda 5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu kapsamında binalar için yasal bir gerekliliktir.

Peki, apartman kurulunda mantolama kararı alırken Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ne söyler? Oy birliği mi yoksa oy çokluğu mu gerekir? İşte adım adım apartmanınızda ısı yalıtımı kararını yasal zemine oturtma rehberi.

1. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Mantolama Kararı

Çoğu kat maliki ısı yalıtımı uygulamasını sıradan bir dış cephe boyası veya lüks bir harcama ile karıştırabilmektedir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. Maddesi uyarınca dış cephe yalıtımı "Faydalı Yenilik ve İlaveler" statüsündedir.

Ortak yerlerin düzgün kullanılmasını sağlayan ve binadan elde edilecek faydayı çoğaltan bu tür yeniliklerde, yasal olarak tüm daire sakinlerinin onay vermesi (oy birliği) şart değildir.

2. Mantolama İçin Karar Yetersayısı Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 42 gereğince; binanın dış cephe mantolaması için hem kat malikleri sayısı hem de arsa payı bakımından oy çokluğu (%51) yeterlidir.

• Sayı Çoğunluğu: Binadaki toplam kat maliki sayısının yarısından bir fazlası.

• Arsa Payı Çoğunluğu: "Evet" oyu veren maliklerin arsa payları toplamının, bina toplam arsa payının yarısından fazla olması.

💡 Örnek Senaryo: 12 daireli ve tüm dairelerin arsa payları eşit olan bir apartmanda, 7 kat malikinin "Evet" oyu vermesi mantolama kararının yasal olarak alınması için yeterlidir. Kalan 5 daire sakini karara itiraz etse dahi alınan karara uymakla yükümlüdür.

3. Karar Defterine Mantolama Kararı Nasıl Yazılır?

Kararın yasal olarak geçerli olabilmesi için usulüne uygun toplanmış bir Kat Malikleri Kurulu’nda alınması ve Apartman Karar Defteri’ne eksiksiz işlenmesi gerekir. İleride yaşanabilecek hukuki ihtilafların önüne geçmek için kararın detaylı yazılması kritik önem taşır.

Örnek Apartman Mantolama Karar Metni Şablonu

Karar No : ... Karar Tarihi : DD.MM.2026 Toplantı Konusu: Binanın Dış Cephe Isı Yalıtımı (Mantolama) Yaptırılması

GÜNDEM VE KARAR: Apartman kat malikleri kurulumuz DD.MM.2026 tarihinde toplanarak aşağıdaki kararları almıştır:

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesi kapsamında, binamızın ısı kayıplarını önlemek ve enerji tasarrufu sağlamak amacıyla dış cephe mantolama (ısı yalıtımı) yaptırılmasına oy çokluğu / oy birliği ile karar verilmiştir.
2. Dış cephe yalıtımında kullanılacak malzeme türü, kalınlığı, teknik şartname ve fiyat teklifleri değerlendirilmiş; işin kurumsal güvence sunan Homsal firmasına yaptırılması hususunda mutabık kalınmıştır.
3. Toplam proje bedelinin daire başı / arsa payı oranında bölüştürülmesine ve ödemelerin ... tarihine kadar apartman yönetimi hesabına yapılmasına karar verilmiştir.
4. Sürecin takibi, sözleşme imzalanması ve iş teslimi için Apartman Yöneticisi [Adı Soyadı]'na yetki verilmiştir.

(Kat Maliklerinin İmzaları)

4. Karara İtiraz Eden veya Ödeme Yapmayan Komşular İçin Ne Yapılır?

Mantolama kararı usulüne uygun şekilde oy çokluğu ile alındıysa, karara "Hayır" diyen kat malikleri de maliyete katılmak zorundadır.

• İcra Takibi: Karara uymayan ve payına düşen yalıtım bedelini ödemeyen kat maliki hakkında apartman yönetimi doğrudan icra takibi başlatabilir.

• Yasal Faiz: Ödemeyi geciktiren maliklerden, KMK Madde 20 uyarınca aylık %5 gecikme tazminatı talep edilebilir.

• Mahkeme Süreci: Isı yalıtımı zorunlu faydalı yenilik statüsünde olduğu için mahkemeler genelde yönetimin lehine karar vermektedir.

5. Homsal Güvencesi Apartman Yönetimlerinin Yükünü Nasıl Hafifletir?

Apartman yöneticiliği yapmak, özellikle de yüksek bütçeli yalıtım projelerinde büyük sorumluluk getirir. Pazar yerlerindeki rasgele teklifçiler veya ustalar ile çalışmak, iş tesliminde aksamalara ve kat malikleri arasında huzursuzluğa yol açabilir.

Homsal, apartman yönetimlerinin bu sürecini tamamen stressiz hale getirir:

• Sözleşmeli ve Fatura Güvenceli Süreç: Tüm şartname, malzeme detayları ve teslim süreleri kurumsal sözleşme ile imza altına alınır. Kat maliklerine sunabileceğiniz resmi belgeler sağlanır.

• Sadece Uzman Kadro: İşi rasgele aracılara değil, doğrudan yalıtım alanında uzmanlaşmış Homsal kadrosuna teslim edersiniz.

• Homsal Merkez Garantisi: Dübelleme standartlarından fileli sıva kalitesine kadar tüm adımlar Homsal'ın kurumsal güvencesi altındadır.

Karar sürecini tamamladıktan sonra projenizin maliyetini planlamak için 2026 Dış Cephe Mantolama m² Fiyatları ve Hesaplama Rehberi başlıklı yazımızı inceleyebilir, bütçe detayları için doğrudan Homsal Ücretsiz Keşif Formu üzerinden uzman ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

Yalıtım uygulamasında sıklıkla yapılan teknik hatalardan kaçınmak için bir sonraki rehberimiz olan Dış Cephe Mantolamasında En Sık Yapılan 5 İşçilik Hatası içeriğimize göz atmayı unutmayın.