Hisseli, Arsa Tapulu ve Tapusuz Binalarda Kentsel Dönüşüm Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşüm süreci denildiğinde akla ilk olarak kat mülkiyeti alınmış, daire tapuları net olan binalar gelir. Ancak Türkiye’deki yapı stoğunun önemli bir kısmı hisseli tapu, arsa tapusu (kat irtifakı kurulmamış) veya ruhsatsız/tapusuz yapılardan oluşmaktadır.

Mülkünüzün tapu türü ne olursa olsun, binanız riskliyse yenilenme hakkınız mevcuttur. Ancak izlenmesi gereken imar ve hukuk adımları standart bir daireye göre farklılık gösterir.

Bu rehberde; hisseli tapulardan müstakil evlere, sitelerden tapusuz binalara kadar tüm özel tapu durumlarında kentsel dönüşümün nasıl yapılacağını adım adım ele alıyoruz.

1. Arsa Tapulu (Kat İrtifakı Olmayan) Binalarda Dönüşüm

Binalarda en sık karşılaşılan sorunlardan biri, daire sakinlerinin elinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusu yerine sadece arsa payı tapusu bulunmasıdır.

Süreçle ilgili ücretsiz danışmanlı için tıklayın!

Süreç Nasıl İşler?

Arsa tapulu binalarda dönüşüm yapılırken resmiyette bina değil, üzerindeki arsa dikkate alınır.

• Mevcut Durum Tespiti: Öncelikli olarak binanın cins tespiti ve arsa üzerindeki fiili kullanım alanları belirlenir.

• Riskli Yapı Tespiti: Arsa hissedarlarından sadece birinin bile başvurusuyla binaya kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti yapılabilir.

• Kat İrtifakı Kurulması: Yeni proje çizildikten sonra, inşaat başlamadan önce her hak sahibine bağımsız bölüm (daire) tanımlanarak kat irtifakı kurulur.

2. Hisseli Tapularda Kentsel Dönüşüm ve Çoğunluk Kararı

Bir arsa üzerinde birden fazla hissedar varsa ve bu hissedarlar arasında anlaşmazlık yaşanıyorsa kentsel dönüşüm durmak zorunda değildir.

Hisseli tapularda da yasal karar alma sınırı %51 arsa payı çoğunluğudur.

Hisseli tapularda usul hatası yapmamak ve hisse kaybı yaşamamak adına resmi adımların bir uzman kontrolünde atılması önerilir. Daha önce kaleme aldığımız Kentsel Dönüşümde %51 Çoğunluk ve İmza Vermeyen Komşular Rehberi yazımızdan ihtarname ve satış süreçlerinin detaylarına ulaşabilirsiniz.

3. Tapusuz (Ruhsatsız/Gecekondu) Evlerin Kentsel Dönüşümdeki Durumu

Üzerinde yapı bulunan ancak tapu kaydında sadece arsa görünen ya da tamamen tapusuz (iskanı ve ruhsatı olmayan) binalar kentsel dönüşümden yararlanabilir mi?

Evet, yararlanabilir. Ancak burada kritik ayrım şudur:

• Tapu Tahsis Belgesi Olanlar: 2981 sayılı Kanun kapsamında Tapu Tahsis Belgesi bulunan mülk sahipleri, hak sahibi sayılır ve dönüşüm projelerinde konut alma veya enkaz bedeli alma hakkına sahip olurlar. Detaylı mevzuat düzenlemeleri için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Portalı'nı ziyaret edebilirsiniz.

• Hiçbir Belgesi Olmayan Yapılar: Tapusu veya resmi belgesi olmayan yapılar yıkıldığında sadece enkaz bedeli (yapı yaklaşık maliyeti) ödenir; arsa üzerinde mülkiyet hakkı iddia edilemez.

4. Müstakil Evlerde ve Sitelerde Kentsel Dönüşüm

Müstakil Evlerde Kentsel Dönüşüm

Tek bir sahibinin olduğu müstakil evlerde süreç çok daha hızlı ilerler. Komşu onayı gerekmediği için mülk sahibi tek başına riskli yapı tespiti yaptırıp, belediyeden yıkım ve ruhsat süreçlerini başlatabilir. Müstakil evin dönüşümünde imar durum belgesi alınarak arsanın emsal (kaks) artışı kontrol edilmelidir.

Sitelerde ve Ada Bazında Kentsel Dönüşüm

Birden fazla bloktan oluşan sitelerde kentsel dönüşüm blok bazlı veya sitenin tamamı (ada bazlı) olarak yapılabilir.

• Blok Bazlı Dönüşüm: Sadece tek bir blok riskli yapı ilan edilip o bloğun %51 çoğunluğu ile dönüştürülebilir.

• Ada Bazlı Dönüşüm: Tüm sitenin yıkılıp geniş peyzaj, otopark ve sosyal alanlarla yeniden yapılmasıdır. Ada bazlı dönüşümler devlet tarafından emsal artışı ve ekstra harç muafiyetleri ile desteklenmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Arsa tapulu ev kentsel dönüşüme girer mi?

• Evet, arsa tapulu binalar kentsel dönüşüme girebilir. Risk tespiti sonrası yeni proje çizilerek arsa payları oranında kat irtifakı tapusuna geçiş sağlanır.

Hisseli tapuda bir kişi kentsel dönüşümü başlatabilir mi?

• Evet. Karar almak için %51 çoğunluk gerekse de, binanın riskli yapı tespitini yaptırmak ve süreci başlatmak için tek bir hissedarın başvurusu yeterlidir.

Tapusuz ev kentsel dönüşümde yıkılırsa hak talep edilebilir mi?

• Tapu tahsis belgesi veya imar affı başvurusu olanlar hak sahibi sayılır. Hiçbir belgesi olmayan binalara ise sadece Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarifelerine göre enkaz bedeli ödenir.

Sitelerde tek bir blok kentsel dönüşüme girebilir mi?

• Evet. Sitedeki diğer bloklardan bağımsız olarak, sadece riskli bulunan tek bir blok kendi arsa payı çoğunluğuyla dönüşüm kararı alabilir.

Projenizi ve Tapu Süreçlerinizi Risk Almadan Yönetin

Tapu durumunuz ne olursa olsun, kentsel dönüşümde hak kaybına uğramamak için sürecin en başında doğru harita, aplikasyon ve projelendirme çalışmalarının yapılması şarttır.