Kentsel Dönüşümde %51 Çoğunluk ve İmza Vermeyen Komşular Rehberi

Evinizi kentsel dönüşüme sokmak istiyor ancak komşularınızla uzlaşamıyor musunuz? Binaların yenilenme sürecinde kat maliklerinin karşılaştığı en büyük engel, çoğunluğun sağlanamaması veya anlaşmaya yanaşmayan hissedarlardır.

Eski mevzuattaki zorlaştırıcı kurallar yerini çok daha hızlı işleyen bir sisteme bıraktı. Artık binanızı yenilemek veya riskli yapıyı yıkıp yeniden inşa etmek için tüm komşuların onayına ihtiyacınız yok.

Peki, kentsel dönüşümde %51 çoğunluk kuralı nasıl işler? İmza vermeyen komşulara karşı hangi hukuki adımlar atılır? Adım adım inceleyelim.

1. Kentsel Dönüşümde %51 Çoğunluk Kuralı Nasıl İşler?

Kentsel dönüşüm mevzuatında yapılan düzenlemelerle birlikte, karar alma süreçlerindeki düğümler çözüldü. Eskiden aranan 2/3 (yaklaşık %66) çoğunluk şartı esnetilerek %51 salt çoğunluk esası getirildi.

Mülk Sayısı mı, Arsa Payı Çoğunluğu mu?

En çok karıştırılan konulardan biri daire sayısı ile arsa payı arasındaki farktır. Çoğunluk hesaplanırken daire veya kişi sayısı değil, arsa payı oranı dikkate alınır.

Örneğin; 10 dairelik bir binada 5 kişinin arsa payı toplamı %51'i buluyorsa, kalan 5 daire onay vermese dahi karar alınabilir.

%51 Sağlandıktan Sonra İlk Adım: Bina Ortak Karar Protokolü

Salt çoğunluk sağlandığında, malikler toplanarak müteahhit seçimi, paylaşım oranı ve inşaat şartlarını içeren Bina Ortak Karar Protokolü hazırlar. Bu protokol, dönüşümün ana anayasası niteliğindedir.

2. İmza Vermeyen Komşu İçin Yasal Süreç: Adım Adım İhtarname

Karara katılmayan veya sözleşmeyi imzalamaktan kaçınan kat malikleri süreci tamamen durduramaz. Kanun, çoğunluğu sağlayan maliklere net bir yol haritası sunar.

• Kararın Noter Aracılığıyla İhbarı: Alınan karar ve Bina Ortak Karar Protokolü, imza vermeyen maliklere noter kanalıyla tebliğ edilir.

• 15 Günlük Yasal Süre: İhtarnameyi alan malike karara katılması ve sözleşmeyi imzalaması için 15 gün süre tanınır.

• Süre Bitiminde Yasal Adım: 15 günlük süre içinde imza atılmadığı takdirde, karara katılmayan malikin arsa payının satışı için süreç başlatılır.

• Önemli Not: Usulüne uygun yapılmayan tebligatlar ve eksik ihtarnameler, sürecin mahkemelerce durdurulmasına neden olabilir. Hukuki adımların titizlikle atılması kritik önem taşır.

3. Anlaşamayan Hissedarların Pay Satışı ve Açık Artırma

Tebligata rağmen imza vermeyen komşunun hissesi zorla gasp edilmez; ancak projenin aksamaması adına açık artırma usulüyle satılır.

Arsa Payı Satışı Nasıl Yapılır?

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne Başvuru: Çoğunluk sağlayan malikler, satış talebiyle ilgili müdürlüğe başvurur.

• Rayiç Bedel Tespiti: Lisanslı değerleme uzmanları tarafından imza atmayan malikin arsa payının piyasa değeri hesaplanır.

• Bina İçi Açık Artırma: Satış öncelikle sadece bina içerisindeki diğer kat maliklerine açık artırma usulüyle sunulur. Bina içinden biri bu hisseyi satın alarak projeye dahil eder.

• Dışarıya Satış: Bina içinden alıcı çıkmazsa, arsa payı üçüncü şahıslara satılmak üzere ihaleye çıkarılır.

4. Kentsel Dönüşüm Anlaşmazlıklarında En Çok Yapılan 4 Hata

• Daire Sayısına Göre Hesap Yapmak: Arsa payı yerine daire sayısına odaklanmak yanlış çoğunluk hesaplamasına yol açar.

• Sözlü İkazlarla Zaman Kaybetmek: Resmi noter ihtarnamesi çekilmeden geçen süreler yasal olarak geçerli sayılmaz.

• Eksik Bina Ortak Karar Protokolü: Protokolde teknik şartname veya teminat detaylarının olmaması ileride mağduriyet yaratır.

• Hukuki Danışmanlık Almamak: Usul hataları nedeniyle kentsel dönüşüm süreçleri aylarca, hatta yıllarca uzayabilir.

Binanızın değer tespiti, teknik projelendirilmesi ve hukuki süreç takibi için:

Homsal Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı ve uzman kadromuz yanınızda!